Scheiden en jullie woning
Wat met het huis bij een echtscheiding?

Ex-partners kunnen ervoor kiezen om voorlopig samen eigenaar te blijven, bijvoorbeeld tot de kinderen het huis uit zijn. Dit vereist duidelijke afspraken over lening, kosten en eventuele vergoeding voor de partner die blijft wonen.

Bij gehuwden moeten deze afspraken notarieel worden vastgelegd. Voor samenwonenden volstaat een onderlinge overeenkomst, al biedt een notariële akte meer zekerheid.

Nadeel: Beide partijen blijven financieel verbonden, wat het verkrijgen van een nieuwe lening bemoeilijkt.

Wanneer geen van beide partners de woning wil of kan overnemen, is verkoop noodzakelijk. De opbrengst wordt gebruikt voor aflossing van de lening en bijkomende kosten.

Voorbeeld: Verkoopprijs: €420.000 – lening: €210.000 → resterend bedrag: €210.000, te verdelen volgens inbreng.

Gemiddeld staat een woning 4 tot 6 maanden te koop. In die periode lopen kosten gewoon door. Soms is de opbrengst onvoldoende om de lening volledig af te lossen, wat leidt tot restschuld.

De gezinswoning is de plaats waar het gezin effectief samenleefde. Dat hoeft niet per se het hoofdverblijf te zijn — ook een tweede verblijf kan als gezinswoning worden beschouwd als het gezin daar regelmatig verbleef, bijvoorbeeld tijdens vakanties of weekends.

Ja, bij een echtscheiding kan elke echtgenoot vragen om de gezinswoning preferentieel toegewezen te krijgen. De rechter zal hierbij rekening houden met de belangen van beide partners en de kinderen.

Neen. Wettelijk en feitelijk samenwonenden hebben geen automatisch recht op overname. Zij moeten hierover onderling een akkoord bereiken. Lukt dat niet, dan kan de rechtbank de openbare verkoop bevelen.

Verdeelrecht (de zogenaamde "miserietaks") is van toepassing bij de overname van een onroerend goed dat in mede-eigendom is. Dit tarief is lager dan het algemene verkooprecht omdat u al deels eigenaar was. Een goede berekening is essentieel en kan u voorbereiden in de online voorbereidingstool.

Ja. Als een van de echtgenoten slachtoffer is van partnergeweld, kan de rechter dit laten meewegen bij de beslissing om de woning preferentieel toe te wijzen aan het slachtoffer.

De notaris of rechter maakt dan een globale afweging op basis van ieders belangen (financiële situatie, band met de woonst, zorg voor de kinderen, ...). Omdat dit een erg conflictgeladen situatie kan zijn, is dit een typisch onderwerp voor een begeleid bemiddelingstraject.

Ja. Ex-partners kunnen ervoor kiezen om de gezinswoning in vrijwillige onverdeeldheid te houden. Dit vereist echter een zeer gedetailleerde overeenkomst over alle praktische en financiële aspecten om latere conflicten te vermijden. Deze afspraken worden vastgelegd in uw EOT-overeenkomst.

Bemiddeling laat toe om sneller tot een duurzame oplossing op maat te komen, op basis van gezamenlijke belangen in plaats van juridische standpunten. Dit is vaak sneller, goedkoper en minder conflictueus dan een procedure voor de rechtbank.

Wat gebeurt er met de woning(en)?

• Wordt de woning verkocht?
• Behouden jullie de woning in onverdeeldheid?
• Koopt één van de jullie de woning in?
• Wordt de woning geschonken?
• Wat met de hypotheek op de woning?

Lees er hieronder meer over of contacteer een ScheidingsConsulent in uw regio voor bijkomende informatie.

Wanneer één van u tijdens de procedure of na de scheiding alleen in de woning blijft wonen terwijl u nog samen eigenaar blijft, dient u afspraken te maken over het beheer van de woning en de kosten. Wie betaalt wat, hoeveel en wanneer.

Een bewonersvergoeding te betalen door de partner die in de woning blijft is gebruikelijk wanneer deze partner bv. geen deel van de lening overneemt of wanneer de woning schuldenvrij is. Het is immers zo dat diegene die de woning bewoont daar ook een voordeel in natura van heeft. De reële huurwaarde aan marktconforme prijs is een mogelijk vergelijkingspunt. Een andere benadering is de samengetelde woonkost van beide partners gedeeld door twee.

OPGELET: wanneer u onder het wettelijk stelsel of in gemeenschap van goederen gehuwd bent kan u beter niet éénzijdig een compromis voor de aankoop van een nieuwe woning ondertekenen vooraleer u een eerste keer verschenen bent voor de rechtbank.

Het is namelijk zo dat wanneer u een aankoop in eigen naam doet tijdens de procedure en u hiervoor geen specifieke regelingen heeft getroffen met de notaris, deze aankoop nog in de gemeenschap zal vallen.

Het is dus van belang dat u zich goed informeert over de nodige clausules die moeten bijgevoegd worden in de verkoopsovereenkomst, ook de mede-ondertekening van de andere partner ter kennisname is van belang. Informeer u goed vooraleer een compromis te ondertekenen tijdens de procedure.

Inkopen betekent dat één van jullie het aandeel van de andere partner in de woning overneemt tegen een samen overeengekomen vergoeding. Een eerste belangrijke beslissing die u dient te nemen is op welke basis jullie de geschatte waarde van de woning willen bepalen.

• U komt zelf een waarde overeen
• U stelt een beëdigd schatter aan die een uitgebreid verslag maakt
• U vraagt de notaris om een schatting te doen
• U vraagt een vastgoedmakelaar om advies

Daarna is het van belang om ook in kaart te brengen wat de uitstaande hypothecaire schuld aan de bank is en of er ook eigen inbreng zoals bv. uit schenkingen of erfenissen dienen verrekend te worden. Eénmaal de waarde van de woning en de te verrekenen bedragen zijn overeengekomen kunnen jullie de overnameprijs samen bepalen. Raadpleeg ook de rekenmodule vereffening en verdeling van de woning bij scheiding.

Andere belangrijke zaken die u dient af te spreken zijn de regelingen rond de woning tijdens de procedure.

• Spreken jullie een woonstvergoeding af of niet?
• Hoe worden de eigenaarskosten zoals bv. de afbetaling van de hypothecaire lening, de woningverzekering, de onroerende voorheffing en eventuele herstellingen tijdens de procedure geregeld?
• Wie betaalt de bewonerskosten zoals nutsvoorzieningen of TV en internet?

Let op, naast de overeengekomen overnameprijs zijn er nog enkele belangrijke kosten waar u rekening mee moet houden. Wanneer één van u de woning overneemt (inkoopt) dan is er een verdeeltaks te betalen.
Lees meer over de verdeeltaks onder het thema 'Scheiden en belastingen'.

Andere belangrijke kosten die u dient te voorzien bij de afwikkeling van de toebedeling van de woning bij een echtscheiding zijn de notariële kosten. Deze bestaan voornamelijk uit erelonen, aktekosten, zegelrechten, kantoorkosten en daarbovenop 21% BTW. De grootste kost hierin zijn de erelonen. Wanneer u samen ieder voor de helft eigenaar van de woning bent en één van u beiden de woning inkoopt dan worden de erelonen berekend op de helft van de overeengekomen geschatte waarde van de woning.
Via onze handige rekentool kan u een simulatie maken van de notariële kosten.
Notariskosten en verdeeltaks bij verdeling woning bij echtscheiding.

OPGELET: Wanneer één van u beiden de lening en de hypotheek overneemt dient de andere partner de bank te vragen om 'ontlast' te worden als ontlener. De bank zal dit pas toestaan wanneer de afspraken voor overdracht tussen echtgenoten in de scheidingsovereenkomst en de notariële toebedelingsakte ondertekend zijn EN nadat de echtscheiding is overgeschreven in de Burgerlijke Stand.

Een eerste belangrijke beslissing die u dient te nemen is tegen welke prijs en via welke weg jullie de woning te koop zullen stellen. U kan dat zelf doen of u kan u laten bijstaan door een notaris of een vastgoedmakelaar. Voor de opmaak van uw scheidingsdossier is het van belang dat u afspreekt in welke verhouding de netto opbrengst van de verkoop van de woning tussen u beiden verdeeld wordt.

Om de netto opbrengst te bepalen dienen er mogelijk eerst een aantal zaken verrekend te worden zoals bv.

• De nog uitstaande hypothecaire schuld aan de bank
• Een eigen inbreng zoals bv. uit schenkingen of erfenissen
• De kosten van het te koop stellen van de woning
• Eventuele kosten voor het vervroegd aflossen van de hypotheek
• Raadpleeg ook de rekenmodule vereffening en verdeling van de woning bij scheiding

Andere belangrijke zaken die u dient af te spreken zijn de regelingen rond de woning in de periode dat de woning te koop staat.

• Wie blijft er in de woning wonen?
• Spreken jullie een woonstvergoeding af of niet?
• Hoe worden de eigenaarskosten zoals bv. de afbetaling van de hypothecaire lening, de woningverzekering, de onroerende voorheffing en eventuele herstellingen geregeld?
• Wie betaalt de bewonerskosten zoals nutsvoorzieningen of TV en internet?

En, niet te vergeten, maak ook afspraken voor het geval de woning niet binnen een bepaalde tijd verkocht is.

In onverdeeldheid houden wil zeggen dat u voor een bepaalde periode na de scheiding nog samen eigenaar blijft tegen afgesproken voorwaarden. Een eerste belangrijke beslissing die u dient te nemen is deze over de duurtijd van de onverdeeldheid, of anders gezegd, over de periode van gezamenlijk behoud van de woning.

De periode en de voorwaarden worden vastgelegd in een akte van onverdeeldheid die bij de scheidingsovereenkomst wordt gevoegd. Volgens de wet kan u de periode van onverdeeldheid voor maximaal 5 jaar laten vastleggen bij akte. Een verlenging is echter mogelijk mits de opmaak van een nieuwe akte. Anderzijds, wanneer u vroeger uit onverdeeldheid wil treden dan is dat steeds mogelijk mits gezamenlijk akkoord van u beiden.

Voor de opmaak van uw scheidingsdossier is het van belang dat u afspreekt hoe de vereffening en verdeling van de woning NA de periode van onverdeeldheid zal geregeld worden.

• Verkoopt u de woning aan derden en verdeelt u de opbrengst?
• Koopt één van u beiden de woning in?

Andere belangrijke zaken die u dient af te spreken zijn de regelingen rond de woning in de periode dat de woning in onverdeeldheid is.

• Wie blijft er in de woning wonen?
• Spreken jullie een woonstvergoeding af of niet?
• Hoe worden de eigenaarskosten zoals bv. de afbetaling van de hypothecaire lening, de woningverzekering, de onroerende voorheffing en eventuele herstellingen geregeld?
• Wie betaalt de bewonerskosten zoals nutsvoorzieningen of TV en internet?

Wanneer u samen een huurwoning bewoont waarvan het huurcontract op beide namen staat en waar één van u beiden zal blijven wonen, spreek dan af wie het huurcontract zal overnemen en hoe u de vastgezette waarborg onder elkaar wenst te verrekenen. U kan best ook de eigenaar op de hoogte brengen om het huurcontract te laten aanpassen.

Bespreek ook hoe u eventuele opzegkosten in geval u beiden verhuist zal verrekenen met elkaar.

Onze dienstverlening richt zich tot mensen die samen tot een scheidings- en/of ouderschapsovereenkomst willen komen. De meest gehoorde reden is dat ze dit als ouders doen voor de kinderen. Ook wensen ze een lange procedure voor de rechtbank te voorkomen zodanig dat ze hun eigen leven snel weer kunnen oppakken.

De voordelen van onze aanpak:

• U heeft één contactpersoon die u begeleidt, informeert, adviseert en bemiddelt waar nodig
• Jullie worden aangemoedigd samen naar een oplossing te zoeken rekening houdend met mekaars bekommernissen
• Samen gemaakte afspraken houden langer stand en zijn later makkelijker opnieuw bespreekbaar indien nodig
• Veel aandacht voor de kinderen; zeer uitgebreide verplichte én optionele clausules   
• Relatief korte doorlooptijd in vergelijking met 'procedure'-scheidingen
• Onze rekenmodellen objectiveren
   - de kosten en de mogelijke onderhoudsbijdrage voor de kinderen
   - het bedrag dat ieder van jullie toekomt na vereffening en verdeling van de woning (bij verkoop en inkoop)
• Een vaste prijs i.f.v. uw situatie voor het ganse traject, geen verborgen kosten, geen rekeningen achteraf
• Een zeer grote slaagkans op een evenwichtige overeenkomst via bemiddeling
• Een goedkoper, sneller en aangenamer traject dan een gerechtelijke procedure
• Rechtbanken adviseren bemiddeling bij scheiding

De volgende stap:

• Maak samen een vrijblijvende afspraak - de meest optimale weg naar 'verstandig scheiden'
• U heeft nog vragen over onze dienstverlening, wenst u een bemiddelaar te spreken, neem dan telefonisch contact
• U vermoed dat samen tot een overeenkomst komen moeilijk is; overleg telefonisch met één van onze bemiddelaars
• De scheidingsmelding / scheidingsbeslissing is nog niet genomen, lees dan hier verder
• Vraag gepersonaliseerd advies m.b.t. de scheidingsprocedure voor u van toepassing, een indicatieve prijs, ...